一、营改增后，房地产开发企业由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。二、会计处理的变化营改增之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入1000借：营业税金及附加50贷：应交税费——应交营业税50借：营业税金及附加6贷：应交税费——应交城市维护建设税3.5应交税费——应交教育费附加1.5应交税费——应交地方教育附加1营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入900.90应交税费——应交增值税（销项税额）99.10不考虑当月增值税进项税额的情况下：借：营业税金及附加11.89贷：应交税费——应交城市维护建设税6.94应交税费——应交教育费附加2.97应交税费——应交地方教育附加1.98
房地产开发商开出发票后，收到的款项就可以计入主营业务收入，分录如下：借：预收账款贷：主营业务收入应交税费——应交增值税
根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。会计处理：(1)xxxx年度收到预售房款借：银行存款 xxxx贷：预收账款——xxxx(2)预缴营业税、城建税和土地增值税借：应交税费——应交营业税——xxx应交税费——应交城建税——xxx应交税费——应交教育费附加——xxx应交税费——应交土地增值税——xxx贷：银行存款 xxx.(3)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：管理费用——工资 xx管理费用——业务招待费 xx销售费用——广告宣传费 xxx贷：银行存款 xxx.(4)年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理。借：递延所得税资产xxx贷：所得税费用 xxx
营改增后，房地产企业预收房款的税会处理营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。但如果对预收款开具了发票，则达到了纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税，当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等，这个要注意账务处理是不同的。最终确认收入时，还需要计提增值税，如何即反应业务实质，又帐表相符，账务核算又简便易行，就此笔者谈谈自己的观点。以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例：1、预收房款111万元，并开具发票借：银行存款111贷：预收账款——已开票1112、在不动产所在地预缴增值税借：应缴税费——未交增值税3（111÷1.11×3%）贷：银行存款3文件依据：（国家税务总局2016年第18号）应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。3、在机构所在地申报借：其他应收款——预缴税款11（111÷1.11×11%）贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）11文件依据：财税2016年36号文件规定，纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。开具了发票，应在机构所在地申报增值税。说明：对于房地产企业预收款，现在很多地方政策，一般要求不开具发票，或者开具零税率发票，或者只预缴税款不申报，这些情况下，就不需做以上分录，后续也不需冲销上述分录。而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理。说明，这里的“其他应收款”科目，是笔者个人的建议。原因是如果冲减预收账款，则将预收账款冲成不含税价，一是不好对账，二是非常容易混乱，这也是在实践中的经验教训。当然也可选择适合自己企业的处理方式。4、取得进项税2万元。借：应缴税费——应交增值税（进项税额）2贷：应付账款等25、转出未交增值税借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）9（11-2）贷：应缴税费——未交增值税9说明：房地产企业在预收房款开具发票时，即达到了增值税纳税义务时间，笔者认为此时即可计算扣除预收房款对应的土地款，为行文简便，土地扣除放在后面一起处理，结果是一致的，特此说明。6、缴纳增值税借：应缴税费——未交增值税6（9-3）贷：银行存款6共应缴纳增值税=11-2=9万元；预缴了3万元，补缴了6万元，合计缴纳9万元，核对相符。7、实现收入，假设房款为333万元。借：应收账款333万贷：主营业务收入300贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）33借：预收账款——已开票111贷：应收账款111说明：预收账款和应收账款互相冲销，是笔者个人的建议，主要是因为之后需要冲销因预收房款重复计提的增值税，按照预收账款的余额可以有一个核对的关系。8、土地款差额扣除计算的可以差额扣除的土地款为33.3万元。借：应缴税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）3.3（33.3÷1.11×11%）贷：主营业务成本——土地成本3.39、冲销重复计提的增值税借：其他应收款——预缴税款-11贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）-11可借鉴以下公式：应冲销的税额=（预收账款期末余额-预收账款期初余额）÷1.11×11%=（0-111）÷1.11×11%=-11如果预收账款（已开票）期末余额大于期初余额，说明应补提增值税。说明：虽然收入为300万元，销项税额为33万元，但开具发票只能开具222万元（333-111），销项税额为22万元。因之前已经开具了111万元的发票。申报表中的销项税额为22万元，账务上的销项税额也是22万元，帐表相符。10、转出未交增值税借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）18.7（33-11-3.3）贷：应缴税费——未交增值税18.7缴纳增值税：借：应缴税费——未交增值税18.7贷：银行存款18.7统算：应纳增值税=销项税33-进项税2-土地扣除3.3=27.7万元；预缴增值税3+补缴增值税6+缴纳增值税18.7=27.7万元核对相符。
