【历年考题评析】
2000年，单1分，共1分
2001年，单1分，多1分，判1分，共3分
2002年，单1分，多1分，判1分，共3分
2003年，多1分，判1分，共2分
2004年，单1分，判1分，共2分
从历年考试情况看，本章不是考核的重点，内容也较为简单，通常为2分左右。
从考试题型看，多以客观题为主，一般占2分左右；主观题中，计算题可与土地增值税相结合出题，由不同的纳税人计算缴纳。
【重点与难点】
1、契税的征税对象。注意与土地增值税的比较。
2、契税计税依据的确定。
【同步练习题】
【例1】税法规定的契税纳税义务发生时间是（ ）。 a .纳税人办妥土地、房屋权属变更手续的当天b.房屋、土地移交的当天 c.纳税人签订土地、房屋权属变更手续的30天内d.纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天
【例2－1】下列情形中，应纳契税的有（ ）。
【例2－2】下列各项行为中，不缴纳契税的是（ ）。 a.以房产作投资 b.以房产抵债 c.将房屋无偿转让给他人 d.城镇职工按规定第一次购买公有住房 e.以自有房产作股投入本人经营的独资经营企业 f.以获奖方式取得的房屋产权
【例3】下列各项行为中，表述正确的是（ ）。 a.国家将国有土地使用权出让的，应征收契税但不征收土地增值税 b.某公司将土地使用权赠与某人的，均应征收契税和土地增值税 c.企业之间交换等值房产的，不征契税但应征收土地增值税 d.个人之间交换等值居民住房的，不征契税但应征收土地增值税 e.企业承受的荒山用于林业生产的应免征契税
【例4】下列有关契税的说法中，表述正确的有（ ）。 a.契税的纳税人是我国境内土地、房屋权属的承受者 b.契税的征税对象是我国境内产权发生转移的不动产及土地 c.契税实行定额税率 d.契税的纳税人不包括国营经济单位 e.契税的纳税人不包括在我国境内承受土地权属的外国个人
【例5】下列有关契税的说法中，表述正确的有（ ）。 a.有限责任公司整体改建为股份有限公司并承受原企业土地房屋权属的，免征契税 b.在股权转让中，单位个人承受企业股权，其土地、房屋权属也一并发生转移的，应征收契税 c.集体企业改造为股份合作制企业并承受原企业房屋权属的，减半征收契税 d.企业分立为两个投资主体不同的单位所承受原企业土地权属的，不征收契税 e.对债转股企业承受原企业的房屋权属的，免征契税
【例6】甲乙两单位交换经营性用房，甲方房屋价值为95万元，乙方的房屋价值为110万元，税率为5％。甲方应缴纳的契税税额为（ ）万元。乙方应纳的契税税额为（ ）万元。
【例7】甲乙两单位交换经营性用房，甲方换入的房屋价值为95万元，乙方换入的房屋价值为110万元，税率为5％。甲方应缴纳的契税税额为（ ）万元。乙方应纳的契税税额为（ ）万元。
【典型例题分析】
同为市区的a外商投资企业2004年接受b国有企业以房产（原值120万元，已提折旧80万元，重置价150万元，成新率60％）投资入股，房产的市场价格为50万元。a企业还于当年以自有房产（原值3000万元，已提折旧800万元，重置价5000万元，成新率80％，作价6200万元，并书立产权转移书据）与c企业交换一处房产，作价6000万元，收取差价款200万元。同年政府有关部门批准向a企业出让土地一块，缴纳土地出让金100万元，契税税率为法定税率最低者。则：
（1）a企业应缴纳的契税（ ）万元。
（2）a企业应缴纳的土地增值税（ ）万元。
（3）b企业应缴纳的土地增值税（ ）万元。
【 #注会# 导语】在每一次发奋努力之后，必然有加倍的奖赏等待着我们。相信通过大家的努力，拿到注册税法师证书绝对没问题。 注册会计师考试频道。祝大家备考顺利！ 【内容导航】 一般计税方法应纳税额的计算 【所属章节】 第二章增值税法 【知识点】应纳税额的计算 应纳税额的计算 一、一般纳税人税额计算——全面考虑各项规定 二、应纳税额计算的其他问题 (一)销项税额的时间限定——增值税纳税义务发生时间(结合第十节，后面详细讲) 对销售货物而言： 1.直接收款方式销售：收到销售款或取得索取销售款凭据的当天; 2.托收承付和委托银行收款方式销售：发出货物并办妥托收手续的当天; 3.赊销和分期收款方式销售：书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天; 4.预收货款方式销售：一般为货物发出的当天; 5.委托他人代销货物：收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天。 (二)增值税专用发票进项税额抵扣的时间限定 (新增)1.取消增值税发票认证。一般纳税人取得增值税发票(包括增值税专用发票、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票，下同)后，可以自愿使用增值税发票选择确认平台查询、选择用于申报抵扣、出口退税或者代办退税的增值税发票信息。 2.一般纳税人取得的海关缴款书，应在开具之日起360日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》(电子数据)申请稽核比对——先比对、后抵扣。 (三)未按规定期限申报抵扣增值税扣税凭证的处理办法：不得作为合法的增值税扣税凭证，不得进行进项税额抵扣 (四)进项税额不足抵扣的处理：结转下期继续抵扣 (五)扣减发生期进项税额的规定：进项税额转出 (六)销货退回或折让、中止的税务处理：销售方冲减销项税额，购货方冲减进项税额 (七)一般纳税人注销时进项税额的处理 一般纳税人注销或取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。 三、跨县(市、区)建筑服务增值税征管 根据《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(总局公告2016年第17号)。 (一)适用范围：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县(市、区)提供建筑服务 向建筑服务发生地税务机关——预缴税款。 向自己机构所在地税务机关——申报纳税。 (二)预缴税款和申报纳税(缴纳税款) 【解析1】计税差额=全部价款和价外费用-支付的分包款。P63 【解析2】建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，即老项目，可以选择简易计税方法。 (三)纳税人差额计税应取得下列凭证 1.从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，可在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。 2.从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)、项目名称的增值税发票。 3.国家税务总局规定的其他凭证。 (四)关于发票 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管税务机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。 (五)其他问题 1.纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，向建筑服务发生地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 2.应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 四、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征管 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(总局公告2016年第18号)。 (一)适用范围：房企销售自行开发的房地产项目(包括土地开发和房屋开发) (二)一般纳税人征收管理 1.一般计税方法(10%)：房地产新项目 (1)销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+10%)P63 【解析】公式中“支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 当期允许扣除的土地价款=支付的土地价款×(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积) (2)进项税额：房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。(如购买设计服务、建筑服务等) (3)预缴税款：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 2.选择适用简易计税方法(5%)：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目。 销售额为取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。P63 3.发票开具 自行开具增值税专用发票;向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 (三)小规模纳税人征收管理 房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目(无论新项目还是老项目)，都按照5%的征收率计算应纳税额。 1.预缴税款：小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目： (1)自行开具增值税普通发票。 (2)向主管税务机关申请代开增值税专用发票。 (3)向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。 五、转让不动产增值税征收管理 根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)： 一般纳税人转让其取得的不动产 小规模纳税人转让其取得的不动产 个人转让其购买的住房 (一)适用范围 1.适用于：纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 2.不适用于：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。 (二)计税方法及应纳税额计算 1.一般纳税人转让其取得的不动产 (1)2016年4月30日前取得——选择适用一般计税方法 ①不是自建项目：纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款。 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 ②是自建项目：纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款。 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 【一般纳税人面对老项目选择一般计税方法】 (2)2016年4月30日前取得——选择简易计税方法[P56第19条+P53第(2)条] ①不是自建项目：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%计算税额向不动产所在地税务机关预缴税款。 ②是自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额,按5%计算税额向不动产所在地税务机关预缴税款。 【一般纳税人面对老项目选择简易计税方法】 【注释】转让差额=取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价(以下相同)。 (3)2016年5月1日后取得——适用一般计税方法 ①不是自建项目：取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款。 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 ②是自建项目：纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款。 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 【一般纳税人面对新项目适用一般计税方法】和【一般纳税人面对老项目选择一般计税方法】一模一样 2.小规模纳税人转让其取得的不动产：按5%征收率 除其他个人之外的小规模纳税人,向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。 3.个人(个体工商户和其他个人)转让其购买的住房 个体工商户向住房所在地的税务机关预缴税款，向机构所在地的税务机关申报纳税。 其他个人向住房所在地的税务机关申报纳税。 4.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产： 向不动产所在地税务机关——预缴税款 向自己机构所在地税务机关——申报纳税 5.其他个人转让其取得的不动产，按照上述第4条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管税务机关申报纳税。(第4条规定的计算方法在讲解一般纳税人和小规模纳税人的规定中有提到，此处不再赘述) (三)差额计税的合法有效凭证 1.税务部门监制的发票。 2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 3.国家税务总局规定的其他凭证。 【特殊】纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。 同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。 (四)发票的开具 1.小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开。 2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 (五)其他问题 1.纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的结转下期继续抵减。 2.纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 六、提供不动产经营租赁服务增值税征管 根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(总局公告2016年第16号)。 (一)适用范围 1.适用于：纳税人出租取得的不动产。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等形式取得的不动产。 【注释】房地产开发企业不动产经营租赁服务，适用下列政策。 2.不适用于：纳税人提供道路通行服务。 (二)计税方法和应纳增值税计算 1.一般纳税人出租不动产 (1)2016年5月1日后取得的不动产——适用一般计税方法计税 纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应预缴税款=含税销售额÷(1+10%)×3% 【提示】2016年4月30日前取得的不动产，也可选择适用一般计税方法计税。 (2)2016年4月30日前取得的不动产——可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额 纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税： 应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5% 2.小规模纳税人出租不动产 纳税人出租的不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。 (1)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。 应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5% (2)个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按计算应纳税额。 应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)× 3.其他个人出租不动产——向不动产所在地主管税务机关申报纳税 (1)出租不动产——非住房： 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5% (2)出租住房： 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)× ========== (三)预缴与申报 1.纳税人不动产的所在地与机构所在地在同一县(市、区)，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。 2.单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 (四)发票的开具 1.可以申请代开增值税发票 (1)小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。 (2)其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。 2.不得开具或申请代开增值税专用发票——纳税人向其他个人出租不动产。
第三节 税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%～100%（含100%） 40% 5% 3 超过100%～200%（含200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35% 【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（ ）。 【答案】A 【解析】增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。 第四节 应税收入与扣除项目（熟悉） 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： 转让项目的性质 扣除项目 （一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目 （二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。（二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 一、应税收入 二、确定增值额的扣除项目 （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1.取得土地使用权所支付的金额，包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 2.房地产开发成本 【例题·综合题】（2006年）某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下： （1）2月1日与当地建议银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。 （2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。 （3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。 （4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日使用。 （5）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。 （说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%） 根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数。 （1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额； （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额； （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额； （4）2005年应缴纳的土地增值税。 【答案】 （1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝[（2000＋800）×（12000÷40000）] ×（50000÷60000）＝700（万元） （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝（7200×50000÷60000）＋（400×12000÷40000）×（50000÷60000）＝6100（万元） （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额＝（700＋6100）×（10%＋20%）＝2040（万元） （4）2005年应缴纳的土地增值税 增值额＝16000－（700＋6100＋2040＋16000×5%）＝16000－9640＝6360（万元） 增值率＝6360÷9490×100%＝ 应缴纳土地增值税＝6360×40%－9640×5%＝2544－482＝2062（万元） 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 这里的利息注意两点： ①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。 ②不包括加息、罚息。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税） 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。 【例题·单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（ ）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税 【答案】C 5.财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）。 万元 万元 万元 万元 【答案】D 【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元） （二）对于存量房地产转让，可扣除： 1.房屋及建筑物的评估价格。 旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 【例题·单选题】某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（ ）万元。 【答案】A 【解析】办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价 ＝800×40%。 扣除项目金额＝－800 ×40%＋25＝345（万元） 增值额＝400－345＝55（万元） 增值率＝55÷345×100%＝<50%，适用税率30%。 该企业转让办公楼应纳土地增值税＝（400－800 ×40%－25）×30%＝（万元）。
