第三节 税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%～100%（含100%） 40% 5% 3 超过100%～200%（含200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35% 【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（ ）。 【答案】A 【解析】增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。 第四节 应税收入与扣除项目（熟悉） 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： 转让项目的性质 扣除项目 （一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目 （二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。（二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 一、应税收入 二、确定增值额的扣除项目 （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1.取得土地使用权所支付的金额，包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 2.房地产开发成本 【例题·综合题】（2006年）某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下： （1）2月1日与当地建议银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。 （2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。 （3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。 （4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日使用。 （5）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。 （说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%） 根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数。 （1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额； （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额； （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额； （4）2005年应缴纳的土地增值税。 【答案】 （1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝[（2000＋800）×（12000÷40000）] ×（50000÷60000）＝700（万元） （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝（7200×50000÷60000）＋（400×12000÷40000）×（50000÷60000）＝6100（万元） （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额＝（700＋6100）×（10%＋20%）＝2040（万元） （4）2005年应缴纳的土地增值税 增值额＝16000－（700＋6100＋2040＋16000×5%）＝16000－9640＝6360（万元） 增值率＝6360÷9490×100%＝ 应缴纳土地增值税＝6360×40%－9640×5%＝2544－482＝2062（万元） 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 这里的利息注意两点： ①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。 ②不包括加息、罚息。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税） 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。 【例题·单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（ ）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税 【答案】C 5.财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）。 万元 万元 万元 万元 【答案】D 【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元） （二）对于存量房地产转让，可扣除： 1.房屋及建筑物的评估价格。 旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 【例题·单选题】某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（ ）万元。 【答案】A 【解析】办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价 ＝800×40%。 扣除项目金额＝－800 ×40%＋25＝345（万元） 增值额＝400－345＝55（万元） 增值率＝55÷345×100%＝<50%，适用税率30%。 该企业转让办公楼应纳土地增值税＝（400－800 ×40%－25）×30%＝（万元）。
[经典例题] x公司为增值税一般纳税企业，适用增值税税率为17%，消费税税率为10%。存货计价采用先进先出法，期末计价采用成本与可变现净值孰低法，并按单个存货项目计提存货跌价准备。2008年末，除A原材料发生减值外，其他存货均未发生减值。该公司2007年12月31日部分账户余额资料如下：“原材料——A材料”账面余额为100万元，“存货跌价准备——A材料”账面余额为10万元，“应交税费——应交增值税”科目借方余额为15万元，该借方余额均可用下月的销项税额抵扣。2009年1月发生如下业务： （1）收购免税农产品作为原材料，实际支付款项150万元，产品已验收入库，款项已经支付。假定采用实际成本进行材料的日常核算，该产品准予抵扣的进项税额按买价的13％计算确定。 （2）从甲公司购入生产用的A原材料一批，价款600万元，增值税款102万元，货款已支付。购入材料过程中支付运费5万元（可按7%作为进项税额），A原材料已到达验收入库。 （3）接受丙企业委托，加工一批B应税消费品（加工业务属于正保公司的主营业务之一），丙企业交来的原材料成本为万元，该加工业务本期已完工，实际发生加工费用15万元（不含增值税）。这批B产品按照正保公司同类的B产品售价计算价值60万元。丙企业系增值税一般纳税人，适用增值税税率为17%。有关款项的收付已经办妥。 （4）销售应税消费品B产品一批，销售价格为1000万元（不含增值税），实际成本为860万元，提货单和增值税专用发票已交购货方，货款尚未收到。该销售已符合收入确认条件。 （5）本期建造厂房领用生产用A原材料100万元，其购入时支付的增值税为17万元。该工程同时又领用本公司生产的应税消费品B产品，该产品实际成本为75万元，计税价格为90万元。 （6）收回委托加工的C原材料一批并验收入库，C原材料系消费税的应税物品。该委托加工材料为上月发出，发出原材料的成本为15万元。本期收回时以银行存款支付受托加工企业加工费3万元（不含增值税），同时支付其代收代缴的消费税，但受托加工企业无与C原材料同类的物品。收回委托加工的C原材料用于生产应交消费税产品B产品。 要求： （1）根据上述资料编制有关会计分录（不考虑除增值税、消费税以外的其他税费）； （2）计算本月应交增值税额和应交消费税。 [例题答案] （1）编制会计分录： ①购进免税农产品，根据税法上的相关规定：增值税一般纳税人购进农业生产者销售的农业产品，或者向小规模纳税人购买的农产品，准予按照买价的13％的扣除率计算进项税额，从当期销项税额中扣除： 借：原材料 （150-150*13%） 应交税费——应交增值税（进项税额） （150*13%） 贷：银行存款 150 ②借：原材料——A材料 （600+5*93%） 应交税费——应交增值税（进项税额） （102+5*7%） 贷：银行存款 707 ③借：应收账款 贷：主营业务收入 15 应交税费——应交增值税（销项税额） （15*17%） 应交税费——应交消费税 6（60*10%） ④借：应收账款 1170 贷：主营业务收入 1000 应交税费——应交增值税（销项税额） 170 借：主营业务成本 860 贷：库存商品——B产品 860 借：营业税金及附加 100 贷：应交税费——应交消费税 100 ⑤借：在建工程 117 贷：原材料——A材料 100 应交税费——应交增值税（进项税额转出） 17 借：在建工程 贷：库存商品——B产品 75 应交税费——应交增值税（销项税额） （90*17%） 应交税费——应交消费税 9（90*17%） ⑥C原材料应交消费税的计税价格＝（15+3）/（1-10%）＝20（万元），应纳消费税=20×10%=2（万元） 借：委托加工物资 3 应交税费——应交消费税 2 应交税费——应交增值税（进项税额） （3*17%） 贷：银行存款 借：原材料——C材料 18 贷：委托加工物资 18 （2）计算本月应交的增值税和应交消费税： 应交增值税＝（）-（）=（万元） 应交消费税＝6+100+9-2=113（万元） [例题总结与延伸] 本例题涵盖购销、委托加工、受托加工以及视同销售等一些业务中增值税和消费税的处理。要特别注意委托加工业务中，收回的委托加工物资的消费税，在存在同类消费品的市场价格时，优先采用市场价格作为计算消费税的依据；如果没有同类消费品的市场价格，要用组成计税价格作为计算消费税的依据。 在处理各种业务时，要根据不同业务的性质，考虑各种税费的核算，不要混淆。这主要从各种税费的纳税范围来考虑，涉及到一些基本的税法知识，也需要大家去了解。
在CPA考试当中，《税法》科目的主要特点就是知识点比较零散，很多考生在学习时都抓不住当中的重点，那么CPA《税法》具体考哪些题型?重难点有哪些?CPA《税法》题型介绍CPA税法科目题量：单项选择题共计24小题，每小题一分，共计24分;多项选择题共计14小题，每小题分，共计21分;计算分析题共计4小题，共24分;案例分析题共计4小题，共计55分。对于计算题跟案例分析题，不仅所占分值远超一半，而且所需要的做题时间也非常多，不仅考核考生对基础知识的基本应用能力，而且考察考生的综合运用能力。注会选择题，虽然分值较少，但相对于后面的题型更容易拿分，即便是丢分，也不会影响很严重，这部分题型更是考验考生对注会知识点的理解能力。CPA《税法》学习策略增值税、企业所得税的第一遍复习可先不进行综合题的训练，在第一轮复习时增值税、消费税的计算问答题以及小税种的内容要重点刷题，税法的学习还是要在实际中掌握应用，企业所得税在进行综合训练时，要注意会计知识的运用，和国际税收结合起来，增值税的计算题还要注意与关税、消费税等结合在一起练习。学习建议一轮：税法一轮复习的重点就是理解，无论是偏记忆的章节还是偏计算的章节，先要理解了基础才是王道;二轮：重点突破计算这一部分的内容了，因为偏记忆的内容是越接近考试记忆的效果会越好。三轮：因为偏记忆的内容是越接近考试记忆的效果会越好，所以三轮复习可以重点放在记忆上。四轮：CPA所有科目四轮的重点都一样，那就是按照考试流程来完成真题模拟，让自己的思维完全适合考试模式。
