第三节 税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%～100%（含100%） 40% 5% 3 超过100%～200%（含200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35% 【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（ ）。 【答案】A 【解析】增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。 第四节 应税收入与扣除项目（熟悉） 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： 转让项目的性质 扣除项目 （一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目 （二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。（二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 一、应税收入 二、确定增值额的扣除项目 （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1.取得土地使用权所支付的金额，包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 2.房地产开发成本 【例题·综合题】（2006年）某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下： （1）2月1日与当地建议银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。 （2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。 （3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。 （4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日使用。 （5）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。 （说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%） 根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数。 （1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额； （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额； （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额； （4）2005年应缴纳的土地增值税。 【答案】 （1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝[（2000＋800）×（12000÷40000）] ×（50000÷60000）＝700（万元） （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝（7200×50000÷60000）＋（400×12000÷40000）×（50000÷60000）＝6100（万元） （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额＝（700＋6100）×（10%＋20%）＝2040（万元） （4）2005年应缴纳的土地增值税 增值额＝16000－（700＋6100＋2040＋16000×5%）＝16000－9640＝6360（万元） 增值率＝6360÷9490×100%＝ 应缴纳土地增值税＝6360×40%－9640×5%＝2544－482＝2062（万元） 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 这里的利息注意两点： ①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。 ②不包括加息、罚息。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税） 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。 【例题·单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（ ）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税 【答案】C 5.财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）。 万元 万元 万元 万元 【答案】D 【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元） （二）对于存量房地产转让，可扣除： 1.房屋及建筑物的评估价格。 旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 【例题·单选题】某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（ ）万元。 【答案】A 【解析】办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价 ＝800×40%。 扣除项目金额＝－800 ×40%＋25＝345（万元） 增值额＝400－345＝55（万元） 增值率＝55÷345×100%＝<50%，适用税率30%。 该企业转让办公楼应纳土地增值税＝（400－800 ×40%－25）×30%＝（万元）。
【历年考题评析】
2000年，单1分，共1分
2001年，单1分，多1分，判1分，共3分
2002年，单1分，多1分，判1分，共3分
2003年，多1分，判1分，共2分
2004年，单1分，判1分，共2分
从历年考试情况看，本章不是考核的重点，内容也较为简单，通常为2分左右。
从考试题型看，多以客观题为主，一般占2分左右；主观题中，计算题可与土地增值税相结合出题，由不同的纳税人计算缴纳。
【重点与难点】
1、契税的征税对象。注意与土地增值税的比较。
2、契税计税依据的确定。
【同步练习题】
【例1】税法规定的契税纳税义务发生时间是（ ）。 a .纳税人办妥土地、房屋权属变更手续的当天b.房屋、土地移交的当天 c.纳税人签订土地、房屋权属变更手续的30天内d.纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天
【例2－1】下列情形中，应纳契税的有（ ）。
【例2－2】下列各项行为中，不缴纳契税的是（ ）。 a.以房产作投资 b.以房产抵债 c.将房屋无偿转让给他人 d.城镇职工按规定第一次购买公有住房 e.以自有房产作股投入本人经营的独资经营企业 f.以获奖方式取得的房屋产权
【例3】下列各项行为中，表述正确的是（ ）。 a.国家将国有土地使用权出让的，应征收契税但不征收土地增值税 b.某公司将土地使用权赠与某人的，均应征收契税和土地增值税 c.企业之间交换等值房产的，不征契税但应征收土地增值税 d.个人之间交换等值居民住房的，不征契税但应征收土地增值税 e.企业承受的荒山用于林业生产的应免征契税
【例4】下列有关契税的说法中，表述正确的有（ ）。 a.契税的纳税人是我国境内土地、房屋权属的承受者 b.契税的征税对象是我国境内产权发生转移的不动产及土地 c.契税实行定额税率 d.契税的纳税人不包括国营经济单位 e.契税的纳税人不包括在我国境内承受土地权属的外国个人
【例5】下列有关契税的说法中，表述正确的有（ ）。 a.有限责任公司整体改建为股份有限公司并承受原企业土地房屋权属的，免征契税 b.在股权转让中，单位个人承受企业股权，其土地、房屋权属也一并发生转移的，应征收契税 c.集体企业改造为股份合作制企业并承受原企业房屋权属的，减半征收契税 d.企业分立为两个投资主体不同的单位所承受原企业土地权属的，不征收契税 e.对债转股企业承受原企业的房屋权属的，免征契税
【例6】甲乙两单位交换经营性用房，甲方房屋价值为95万元，乙方的房屋价值为110万元，税率为5％。甲方应缴纳的契税税额为（ ）万元。乙方应纳的契税税额为（ ）万元。
【例7】甲乙两单位交换经营性用房，甲方换入的房屋价值为95万元，乙方换入的房屋价值为110万元，税率为5％。甲方应缴纳的契税税额为（ ）万元。乙方应纳的契税税额为（ ）万元。
【典型例题分析】
同为市区的a外商投资企业2004年接受b国有企业以房产（原值120万元，已提折旧80万元，重置价150万元，成新率60％）投资入股，房产的市场价格为50万元。a企业还于当年以自有房产（原值3000万元，已提折旧800万元，重置价5000万元，成新率80％，作价6200万元，并书立产权转移书据）与c企业交换一处房产，作价6000万元，收取差价款200万元。同年政府有关部门批准向a企业出让土地一块，缴纳土地出让金100万元，契税税率为法定税率最低者。则：
（1）a企业应缴纳的契税（ ）万元。
（2）a企业应缴纳的土地增值税（ ）万元。
（3）b企业应缴纳的土地增值税（ ）万元。
第十二章 印花税法
【历年考题评析】
2000年，单1分，多1分，判1分，共3分
2001年，多1分，计4分， 共5分
2002年，单1分，多2分，判1分，综1分，共5分
2003年，单1分，判1分，共2分
2004年，单1分，多1分，判1分，共3分
从历年考试情况看，在地方税收中，印花税比较重要，通常为3～5分。
从考试题型看，多以客观题为主，通常占3分左右；主观题中，计算题可单独出题，也可渗透到企业所得税中出计算题或综合题，一般为2～4分。
【重点与难点】
1、印花税应纳税额的计算。
2、企业改制过程中有关印花税的征免规定。
3、印花税违章处罚。
【同步练习题】
【例1】下列合同中，应作为印花税征收范围的是（ ）。 a.企业与主管部门签订的租赁承包合同b.银行同业拆借所签订的借款合同 c.企业和个人出租门店柜台所签订的租赁合同d.会计师事务所所签订的会计咨询合同 e.仓储、保管合同或作为合同使用的入库单f.未能兑现的购销合同
【例2】下列账簿属于印花税征收范围的有（）。 a.事业单位实行企业化管理，从事生产经营活动核算的账簿 b.企业单位的职工食堂设置的收支账簿 c.企业单位内工会组织以及自办的学校设置的收支账簿 d.企业采用分级核算形式，财务部门在车间设置的明细分类账簿 e.仓库保管员的收发料账簿
【例3】产权转移书据是在产权的买卖、交换、继承、赠与、分割等产权主体变更过程中，由产权出让人与受让人之间所订立的民事法律文书。下列项目中属于我国印花税产权转移书据征收范围的有（ ）。 a.财产所有权 b.公民诉讼权c.商标注册证 d.民事纠纷权 e.专有技术使用权 f.财产使用权
【例4】我国一外贸企业与外国运输企业在美国签订了由该运输企业为其运输2005年全部出口货物的合同。根据我国印花税法的规定，这项运输合同（ ）。 a.应由我国外贸企业缴纳印花税b.应由外国企业缴纳印花税 c.应由我国外贸企业和外国企业双方缴纳印花税d.我国外贸企业和外国企业均不缴纳印花税
【例5】下列关于印花税计税依据的表述中，符合印花税条例规定的是（ ）。 a.对采用易货方式进行商品交易签订的合同，应以易货差价为计税依据 b.货物运输合同的计税依据是运输费用总额，不含装卸费 c.建筑安装工程承包合同的计税依据是承包总额扣除分包或转包金额后的余额 d.对于由委托方提供辅助材料的加工合同，无论加工费和辅助材料金额是否分开记载，均以其合计数为计税依据
【例6】按照印花税的有关规定，下列各项中，正确的涉税处理包括（ ）。 a.对技术开发合同，以合同所载的报酬金额和研究开发经费作为计税依据 b.企业发生分立、合并等变更后，不需重新进行法人登记的，其原有资金账簿已贴印花继续有效 c.房地产管理部门与个人签订的房租合同，凡用于生活居住的，可免贴花 d.如果应税合同在境外签订，且不便在境外贴花的，将合同带入境时也不办理贴花
【例7】下列凭证中，可免交印花税的有（ ）。 a.合同的抄本b.无息贷款合同 c.已纳印花税凭证的副本d.财产所有人将财产赠给政府所立的书据
【例8】下列各项中，属于印花税免税范围的有（ ）。 a.无息贷款合同 b.专利证c.技术合同 d.工商营业执照副本
